Převody nemovitostí
V článku pro tento měsíc se zaměřím na téma převodu nemovitostí a okolností s tím spojených.
Nemovitost může změnit vlastníka zejména na základě koupě, směny, darování nabytí nemovitosti v dražbě. Změna vlastnického práva se tedy liší tím, zdali k převodu dochází za úplatu či bez ní. Obecně platí, že převody bezúplatné, jsou méně právně komplikované, proto se budu v dalším pokračování článku věnovat pouze koupi nemovitosti.
Co prodávám? Zdánlivě snadná otázka může mít složitou odpověď. Před převodem nemovitosti je třeba si uvědomit, jaké pozemky a stavby vlastně chci na druhého převést. Od 1.1.2014 platí opět stará zásada stanovující, že stavba náleží pozemku, je tedy jeho součástí a už nelze převést stavbu bez pozemku pod ním. Tato zásada se ale uplatní pouze tehdy, pokud stavbu a pozemek vlastní stejný subjekt. V případě, že vlastník pozemku je odlišný od vlastníka stavby na ní, stále lze obě převést zvlášť. S úvodní otázkou se váže další souvislost. Při prodeji je třeba pečlivě ověřit, co vše vlastním - pozemek, stavby, přilehlé pozemky, podíly na okolních pozemcích či stavbách, podíly na společných částech budovy u bytů. To lze zjistit na pobočce katastru nemovitostí v případě, když si vyžádám výpis listů vlastnictví dle rodného čísla.
Co je to právní a faktická vada? Často se setkáváme ve smlouvách s prohlášením o tom, že nemovitost je převáděna bez vad právních i faktických. Strany ale mnohdy netuší, co se pod těmito pojmy skrývá a tím se často dopouští uvádění druhé strany v omyl. Vada právní je vada, kterou nelze očima vidět, nelze se jí dotknout, ale je to vada, která ulpívá na nemovitosti. Jedná se často o zástavní práva pro banky poskytující hypoteční úvěry, věcná břemena atd. Platí, že tyto vady přechází na nabyvatele! U vad faktických se už toliko nechybuje, ovšem před převodem nemovitosti se doporučuje si její stav nechat překontrolovat odborníkem. Přeci jen se nekupuje rohlík, ale věc za mnohdy celoživotní úspory. V případě odhalení vady faktické až po převodu nemovitosti nemusí nabyvatel klesat na mysli, i takovou situaci lze vypořádat k jeho spokojenosti. O tom třeba v jiném článku.
Za kolik to prodávám a jak je to s daní za převod nemovitosti? Jednou z podstatných náležitostí kupní smlouvy je i kupní cena. Kupní je cena je stanovena především dohodou stran či na základě znaleckého posouzení. Ohledně jejího zaplacení je třeba být velice opatrný. Zárukou jejího zaplacení může být využití tzv. advokátní úschovy peněz. To funguje tak, že advokát přijme kupní cenu na svůj účet, který má pro takové účely zřízený. Strany vyřídí převod nemovitosti v katastru nemovitostí a jakmile je tento přepis proveden, advokát vyplatí kupní cenu prodávajícímu. Tak má kupující pojistku pro případ nezdárného přepisu nemovitosti ať už z jakéhokoliv důvodu, že mu s ní prodávající takříkajíc "nezmizí".
Na konec článku doporučuji nespoléhat na vzory smluv uvedené na internetu. Jakkoliv se mohou zdát kvalitní, laik nedokáže najít jejich nedokonalosti, kterého při nejlepším mohou stát jen zamítnutý návrh zápis změny podle takové smlouvy do katastru nemovitostí, když každý takový zápis stojí 1.000 Kč. V horším případě opomene v takové smlouvě na nezbytné formulace a později na tom bude tratit část kupní ceny. Takových situací bohužel s dostupností internetu přibývá. Proto se doporučuje, stejně jako v jiných případech ve zcela odlišný oborech, obrátit se na odborníka.
Potřebujete poradit v této nebo podobné situaci? Napište mi.